PROPIETARIO DE CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO NO ES OCUPANTE PRECARIO

Imagínese que usted es dueño de un terreno en el campo, Registros Públicos lo reconoce como tal y en su partida registral se señalan las características de su terreno y su nombre como titular. Un día usted que vive en la ciudad decide relajarse e ir al campo a visitar el terrenito que tiene, pero grande es su sorpresa cuando al acercarse a su propiedad encuentra una casa construída encima de su terreno y usted molesto va a reclamar y lo despiden del inmueble sin reconocerle sus derechos como propietario. Al día siguiente va donde su abogado y le cuenta el caso y el abogado redacta para usted una demanda de desalojo por ocupación precaria, usted confiado presenta la demanda y luego de que la Sala Superior le declare fundada la demanda, en casación la Corte Suprema (siete años después de planteada la demanda) le declara la nulidad de la misma resolución, porque la vía procesal que usted elegió y la pretensión que sustenta, no son congruentes, pues una desnaturaliza a la otra, es decir, en términos prácticos usted a perdido siete años de su vida en un proceso judicial que no correspondía a lo que demandaba y que por tanto debe nuevamente plantearlo en otra vía procesal.


¿qué sucedió? ¿cuál fue el camino que debió seguirse desde el principio?
Lo que sucede es muy simple, el proceso de desalojo es un proceso que está orientado a que el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598 del Código Procesal Civil (sobre interdictos posesorios), considere tener derecho a la restitución de un predio.  Pero este proceso está destinado a que el demandante recupere algo que "es suyo por un derecho de posesión legítimo", y si analizamos el caso, se estaba pretendiendo la recuperación del terreno, pero eso es materialmente imposible, ya que existe una edificación construída encima y por tanto se trata de dos inmuebles distintos.

El demandante debe acreditar la propiedad del bien y sus partes integrantes (que son que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien)  en éste caso las edificaciones, o su derecho de posesión correspondiente, si no es el propietario el demandante (caso de arrendatario y administrador).

El demandado debe acreditar si tiene derecho de posesión legítima, y si como en éste caso es propietario de la edificación más no del terreno, pues no es un ocupante precario, ya que está en posesión de "su edificación".

Entonces se debería desde un principio dilucidar en el proceso la titularidad de la edificación hallada en el bien, verificando si se construyó de buena o mala fe (porque según el Art 943 del Código Civil tienen diferentes efectos jurídicos) y no pretender el desalojo por ocupación precaria,pues como dijimos en líneas anteriores no se trata de un ocupante precario. El proceso que correspondería a la luz del artículo 943 del Código Civil sería el proceso de accesión de propiedad por edificación de mala fe en terreno ajeno que le da al propietario dos opciones u opta por exigir la demolición de lo edificado si le cause perjuicio más una indemnización por daños y perjuicios u opta por hacer suyo lo edificado sin obligación a pagar por la construcción, para usar este proceso y elegir cualquiera de las opciones el tema de la probanza de la mala fe es fundamental.