Cuando la mayoría de las personas se refiere sobre la noción de "título", viene a la mente la idea de un documento físico del que emana un derecho, que cuando presentamos ese documento a la vista de cualquiera, ese título nos faculta la opción de ejercer el derecho que contiene. De esta forma si alguien dice título de propiedad, pensamos en Contrato de Compra Venta, si decimos título de posesión pensamos en Contrato de Alquiler (propiamente denominado Contrato de Arrendamiento). En referencia al desalojo por ocupante precario, el artículo 911 del Código Civil nos señala que, la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.
Si nos dejáramos llevar por la noción común que tenemos sobre "título", interpretaríamos este artículo de forma que título es un documento que contiene el derecho a posesión, por tanto como mencionamos antes evocaríamos rápidamente en nuestra mente un Contrato de Arrendamiento firmado por ambas partes (arrendador y arrendatario) y que menciona la duración del arrendamiento y la contra prestación pecuniaria (la mensualidad o renta). Pero existen títulos que no concuerdan con la noción común, sino que provienen de "estados de hecho", es decir, situaciones fácticas (circunstancias de la realidad), que generan derechos y que justifican un estado de posesión, sin que de por medio exista ningún documento o contrato que literalmente reconozca ningún derecho posesorio.
La mayoría de estas situaciones de hecho que generan derechos posesorios están vinculados con los lazos de parentela, por ejemplo, la posesión que ejerce un hijo en la casa de su padre, el hijo no tiene ningún contrato de arrendamiento ni documento que haga mención sobre su derecho de posesión, sin embargo su calidad de hijo hace que se "justifique la posesión" , y esa justificaciónse convierte en su título que legitima (vuelve legal) su posesión. Un especial caso es título que posee un conviviente, pues su justificación es el consentimiento que tiene su pareja para dejarle vivir en su casa y hacer vida en común, en ese orden de ideas su título fenece si la relación se acaba, pero la posesión que ejerce una ex conviviente (porque la relación amorosa feneció) y que además es madre de dos hijos de su pareja, puede ser justificada dicha posesión , en razón que su condición de madre de los dos hijos del dueño, volviéndose un título de posesión suficiente para oponerlo judicialmente. En síntesis la noción del título en los procesos de desalojo, se expande pues puede provenir de un acto jurídico patrimonial (contenido en un documento físico) que busca intencionalmente otorgar un derecho de posesión (ejemplo un contrato de arrendamiento, contrato de usufructo, contrato de servidumbre, etc.), como puede provenir de una situación de hecho (que no está contenido en ningún contrato) que no necesariamente tenía el propósito de generar derechos posesorios pero genera un estado de justificación suficiente, que se convierte en título, que es válido para evitar un desalojo por ocupante precario.
La pirámide de Kelsen sirve para resolver los conflictos de normas jurídicas, pues establece un orden de jerarquía entre cada norma, estando la Constitución sobre todas las normas jurídicas legales e infra legales. Sin embargo, la Constitución Política del Perú señala que los tratados son parte del derecho nacional y además tienen rango de ley (artículo 200 numeral 4 de la Constitución), entonces qué sucede cuando una norma con rango de ley común entra en conflicto con un tratado (que también tiene rango de ley y también es parte del derecho nacional).
La Constitución manda que cuando una norma jurídica nacional entre en conflicto con un tratado suscrito por nuestro país, según el artículo 57, se deberá proceder a la denuncia del tratado (significa que si no es viable o no conviene al Estado derogar la norma interna, se hace una observación al tratado para desvincularse del mismo y ya no aplicarlo en el país).* Los Estados en materia tributaria llegan a acuerdos comerciales para que las transacciones entre ellos resulten más fáciles y así se puedan beneficiar mutuamente, y cuando una norma tributaria interna colisiona con el contenido de un tratado y éste no es o no ha sido denunciado, entonces cobra plena vigencia por el principio pacta sunt servanda (principio contractual por el cual las partes se obligan a la literalidad del contrato) y por tanto resulta válido y se impondrá sobre cualquier norma interna, pues no tendría sentido que normas de carácter interno tengan la posibilidad de derogar tratados, que en puridad son acuerdos internacionales.
*Es importante resaltar que ninguna autoridad jurisdiccional o administrativa puede inaplicar un tratado si no se sigue el procedimiento de denuncia que manda la Constitución.
El escenario es el siguiente, el acreedor tiene varios inmuebles que sirven de garantía a un deuda cuyo monto digamos es menor que el valor de cualquiera de esos inmuebles, por lo que aparentemente un solo inmueble cubriría suficientemente la deuda siendo innecesario convocar a remate todas las garantías. No obstante, debemos considerar que el monto inicial de la demanda sufrirá variaciones durante el proceso, porque el tiempo que demore el litigio generará intereses que deberán ser actualizados y liquidados, además los costos y costas del proceso son montos que también deberemos cobrarnos del remanente del remate. Por tanto el monto inicial de la demanda es un monto referencial que deberemos tomar en consideración para poder proyectarnos al monto real que finalmente deberemos cobrar. Otro punto a considerar es que el valor de las garantías varía con el tiempo, siendo una regla que los bienes muebles se deprecien (bajen de precio), mientras que los inmuebles aumenten de valor (en una buena economía), por lo que con la variación del valor de las garantías, si tenemos varios bienes que respalden la deuda mejor asegurarnos y llevemos a remate todos los bienes (siempre analizando lo más conveniente para nosotros pues es posible que con un par de bienes sea suficiente y de esa forma nos evitamos estar haciendo gastos para acreditar la vigencia de las garantías que certifica Registro Públicos). Hablando propiamente de la etapa de la ejecución forzada, es decir, cuando el juzgado ordenó al deudor a pagar la deuda y el deudor no cumple con dicho mandato, pues en el acto mismo del remate, el martillero público que será el funcionario que se encargue de rematar todos los bienes, irá rematando cada uno de los bienes uno por uno hasta que el producto del remate sea suficiente para cubrir el monto de la deuda. JURISPRUDENCIA Sumilla: "...El proceso de Ejecución de Garantías, es una acción real que corresponde al titular de un derecho real de garantía, para hacer efectiva la venta de la cosa, por incumplimiento en la obligación garantizada..." "....El estado de cuenta de saldo deudor es un requisito especial en los procesos de ejecución, el art. 720 del CPC no señala una formalidad solemne para su presentación, siendo su real finalidad dar a conocer las obligaciones que han sido liquidadas.. el estado de cuenta de saldo deudor implica una operación aritmética, por lo que se establece la situación del deudor respecto de las obligaciones que ha contraído, permitiendo verificar si la deuda se encuentra impaga o fue cancelada ya sea en forma parcial o total y si ésta ha generado los intereses respectivos, no estando sujeto a una formalidad rígida preestablecida en las normas procesales aplicables, pues basta que contenga los elementos esenciales como para determinar con suficiencia el monto adeudado, lo que permitiría concluir que el Ad quem ha desestimado la demanda sustentándose en exigencias formales mayores a las establecidas en la normatividad procesal vigente, al exigir un detallado cálculo de los intereses, como de los pagos efectuados puesto que tal como se advierte del estado de cuenta de saldo deudor anexado a fojas siete, se ha indicado el monto total de la deuda asumida - sesenta y cuatro mil dólares americanos - y el monto que es objeto de cobro - cuarenta y seis mil un dólares americanos con doce centavos de dólar - luego de haberse realizado los descuentos de lo cancelado, así como el porcentaje de interés compensatorio - doce por ciento, estando en todo caso la citada instancia en facultad de ordenar si lo considera pertinente, los descuentos de lo que se hubiese pagado y que se acredite que no han sido considerados dentro del estado de cuenta de saldo deudor, en consecuencia al haber inobservado la Sala lo dispuesto en el artículo 720 del Código Adjetivo, corresponde amparar el recurso de casación en cuanto a éste extremo se refiere ..." "...el Ad quem actuó conforme a las facultades expresamente otorgadas por Ley, al haber expresado de manera motivada y congruente un análisis de lo actuado en el proceso, expresando por qué las nuevas tasaciones presentadas por la parte demandante no le causaron la debida convicción sobre el valor real comercial de los bienes inmuebles, sin embargo dicha instancia se encuentra obligada a establecer expresamente si acoge la valorización convencional adoptada por las partes en las escrituras de garantía hipotecaria acompañadas como recaudo a la demanda o bien en caso de no acoger las nuevas valorizaciones presentadas por la actora y de considerar que el valor convenido está desactualizado, debe disponer una nueva tasación, cumpliendo la citada instancia con el principio de la debida motivación de las resoluciones judiciales..." "...es una regla común en el acto de remate que cuando se remate más de un bien, el acto se dará por concluido, bajo responsabilidad, cuando el producto de lo ya rematado, es suficiente para pagar todas las obligaciones exigibles en la ejecución y las costas y costos del proceso", regla que establece la ponderación que debe de existir en el acto de remate, puesto que cuando se sacan diferentes bienes, la citada regla establece que el producto de lo ya rematado es suficiente para pagar todas las obligaciones exigidas y el acto se dará por concluido bajo responsabilidad. Por lo que no es necesario el remate de todos los bienes si la cantidad obtenida cumple con la obligación exigida; supuesto de la norma que se advierte la Sala no ha cumplido con desarrollar señalando erróneamente que " era suficiente pedir la ejecución de uno o más de los inmuebles, por cuanto la valorización convencional sobre ellos supera la Ley", cuando es claro que la determinación de aquellos inmuebles que cumplan con el pago total de la obligación demandada se realizará en la etapa de ejecución forzada como es el remate, por lo que corresponde que dicha instancia emita nuevo pronunciamiento con arreglo a Ley..."
Pero existen títulos que no concuerdan con la noción común, sino que provienen de "estados de hecho", es decir, situaciones fácticas (circunstancias de la realidad), que generan derechos y que justifican un estado de posesión, sin que de por medio exista ningún documento o contrato que literalmente reconozca ningún derecho posesorio.
