SITUACIONES QUE GENERAN TITULO DE POSESION OPONIBLES A UN DESALOJO POR PRECARIO

Cuando la mayoría de las personas se refiere sobre la noción de "título", viene a la mente la idea de un documento físico del que emana un derecho, que cuando presentamos ese documento a la vista de cualquiera, ese título nos faculta la opción de ejercer el derecho que contiene. De esta forma si alguien dice título de propiedad, pensamos en Contrato de Compra Venta, si decimos título de posesión pensamos en Contrato de Alquiler (propiamente denominado Contrato de Arrendamiento).

En referencia al desalojo por ocupante precario, el artículo 911 del Código Civil nos señala que, la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.  

Si nos dejáramos llevar por la noción común que tenemos sobre "título", interpretaríamos este artículo de forma que título es un documento que contiene el derecho a posesión, por tanto como mencionamos antes evocaríamos rápidamente en nuestra mente un Contrato de Arrendamiento firmado por ambas partes (arrendador y arrendatario) y que menciona la duración del arrendamiento y la contra prestación pecuniaria (la mensualidad o renta). 

Pero existen títulos que no concuerdan con la noción común, sino que provienen de "estados de hecho", es decir, situaciones fácticas (circunstancias de la realidad), que generan derechos y que justifican un estado de posesión, sin que de por medio exista ningún documento o contrato que literalmente reconozca ningún derecho posesorio.

La mayoría de estas situaciones de hecho que generan derechos posesorios están vinculados con los lazos de parentela, por ejemplo, la posesión que ejerce un hijo en la casa de su padre, el hijo no tiene ningún contrato de arrendamiento ni documento que haga mención sobre su derecho de posesión, sin embargo su calidad de hijo hace que se "justifique la posesión"  , y esa justificación se convierte en su título que legitima (vuelve legal) su posesión. 
 Un especial caso es título que posee un conviviente, pues su justificación es el consentimiento que tiene su pareja para dejarle vivir en su casa y hacer vida en común,  en ese orden de ideas su título fenece si la relación se acaba, pero la posesión que ejerce una ex conviviente (porque la relación amorosa feneció) y que además es madre de dos hijos de su pareja, puede ser justificada dicha posesión , en razón que su condición de madre de los dos hijos del dueño, volviéndose un título de posesión suficiente para oponerlo judicialmente. 

En síntesis la noción del título en los procesos de desalojo, se expande pues puede provenir de un acto jurídico patrimonial (contenido en un documento físico) que busca intencionalmente otorgar un derecho de posesión (ejemplo un contrato de arrendamiento, contrato de usufructo, contrato de servidumbre, etc.), como puede provenir de una situación de hecho (que no está contenido en ningún contrato) que no necesariamente tenía el propósito de generar derechos posesorios pero genera un estado de justificación suficiente, que se convierte en título,  que es válido para evitar un desalojo por ocupante precario.

COMO SE RESUELVE UN CONFLICTO ENTRE UN TRATADO Y UNA LEY TRIBUTARIA - CASO PRACTICO

La pirámide de Kelsen sirve para resolver los conflictos de normas jurídicas, pues establece un orden de jerarquía entre cada norma, estando la Constitución sobre todas las normas jurídicas legales e infra legales. Sin embargo, la Constitución Política del Perú señala que los tratados son parte del derecho nacional y además tienen rango de ley (artículo 200 numeral 4 de la Constitución), entonces qué sucede cuando una norma con rango de ley común entra en conflicto con un tratado (que también tiene rango de ley y también es parte del derecho nacional).

La Constitución manda que cuando una norma jurídica nacional entre en conflicto con un tratado suscrito por nuestro país, según el artículo 57, se deberá proceder a la denuncia del tratado (significa que si no es viable o no conviene al Estado derogar la norma interna, se hace una observación al tratado para desvincularse del mismo y ya no aplicarlo en el país).*

Los Estados en materia tributaria llegan a acuerdos comerciales para que las transacciones entre ellos resulten más fáciles y así se puedan beneficiar mutuamente, y cuando una norma tributaria interna colisiona con el contenido de un tratado y éste no es o no ha sido denunciado, entonces cobra plena vigencia por el principio pacta sunt servanda (principio contractual por el cual las partes se obligan a la literalidad del contrato) y por tanto resulta válido y se impondrá sobre cualquier norma interna, pues no tendría sentido que normas de carácter interno tengan la posibilidad de derogar tratados, que en puridad son acuerdos internacionales. 

*Es importante resaltar que ninguna autoridad jurisdiccional o administrativa puede inaplicar un tratado si no se sigue el procedimiento de denuncia que manda la Constitución.

QUE SUCEDE EN UN REMATE SI HAY VARIOS INMUEBLES QUE GARANTIZAN LA DEUDA

El escenario es el siguiente, el acreedor tiene varios inmuebles que sirven de garantía a un deuda cuyo monto digamos es menor que el valor de cualquiera de esos inmuebles, por lo que aparentemente un solo inmueble cubriría suficientemente la deuda siendo innecesario convocar a remate todas las garantías. 
No obstante, debemos considerar que el monto inicial de la demanda sufrirá variaciones durante el proceso, porque el tiempo que demore el litigio generará intereses que deberán ser actualizados y liquidados, además los costos y costas del proceso son montos que también deberemos cobrarnos del remanente del remate. 
Por tanto el monto inicial de la demanda es un monto referencial que deberemos tomar en consideración para poder proyectarnos al monto real que finalmente deberemos cobrar.
Otro punto a considerar es que el valor de las garantías varía con el tiempo, siendo una regla que los bienes muebles se deprecien (bajen de precio), mientras que los inmuebles aumenten de valor (en una buena economía), por lo que con la variación del valor de las garantías, si tenemos varios bienes que respalden la deuda mejor asegurarnos y llevemos a remate todos los bienes (siempre analizando lo más conveniente para nosotros pues es posible que con un par de bienes sea suficiente y de esa forma nos evitamos estar haciendo gastos para acreditar la vigencia de las garantías que certifica Registro Públicos). 
Hablando propiamente de la etapa de la ejecución forzada, es decir, cuando el juzgado ordenó al deudor a pagar la deuda y el deudor no cumple con dicho mandato, pues en el acto mismo del remate, el martillero público que será el funcionario que se encargue de rematar todos los bienes, irá rematando cada uno de los bienes uno por uno hasta que el producto del remate sea suficiente para cubrir el monto de la deuda. 


JURISPRUDENCIA
Sumilla: "...El proceso de Ejecución de Garantías, es una acción real que
corresponde al titular de un derecho real de garantía, para hacer efectiva
la venta de la cosa, por incumplimiento en la obligación garantizada..."

"....El estado de cuenta de saldo deudor es un requisito especial en los
procesos de ejecución, el art. 720 del CPC no señala una formalidad solemne
para su presentación, siendo su real finalidad dar a conocer las 
obligaciones que
han sido liquidadas.. el estado de cuenta de saldo deudor implica una
operación aritmética, por lo que se establece la situación del deudor
respecto de las obligaciones que ha contraído, permitiendo verificar si la
deuda se encuentra impaga o fue cancelada ya sea en forma parcial o total y
si ésta ha generado los intereses respectivos, no estando sujeto a una
formalidad rígida preestablecida en las normas procesales aplicables, pues
basta que contenga los elementos esenciales como para determinar con
suficiencia el monto adeudado, lo que permitiría concluir que el Ad quem ha
desestimado la demanda sustentándose en exigencias formales mayores a las
establecidas en la normatividad procesal vigente, al exigir un detallado
cálculo de los intereses, como de los pagos efectuados puesto que tal como
se advierte del estado de cuenta de saldo deudor anexado a fojas siete, se
ha indicado el monto total de la deuda asumida - sesenta y cuatro mil
dólares americanos - y el monto que es objeto de cobro - cuarenta y seis mil
un dólares americanos con doce centavos de dólar - luego de haberse
realizado los descuentos de lo cancelado, así como el porcentaje de interés
compensatorio - doce por ciento, estando en todo caso la citada instancia en
facultad de ordenar si lo considera pertinente, los descuentos de lo que se
hubiese pagado y que se acredite que no han sido considerados dentro del
estado de cuenta de saldo deudor, en consecuencia al haber inobservado la
Sala lo dispuesto en el artículo 720 del Código Adjetivo, corresponde
amparar el recurso de casación en cuanto a éste extremo se refiere ..."

"...el Ad quem actuó conforme a las facultades expresamente otorgadas por
Ley, al haber expresado de manera motivada y congruente un análisis de lo
actuado en el proceso, expresando por qué las nuevas tasaciones presentadas
por la parte demandante no le causaron la debida convicción sobre el valor
real comercial de los bienes inmuebles, sin embargo dicha instancia se
encuentra obligada a establecer expresamente si acoge la valorización
convencional adoptada por las partes en las escrituras de garantía
hipotecaria acompañadas como recaudo a la demanda o bien en caso de no
acoger las nuevas valorizaciones presentadas por la actora y de considerar
que el valor convenido está desactualizado, debe disponer una nueva
tasación, cumpliendo la citada instancia con el principio de la debida
motivación de las resoluciones judiciales..."

"...es una regla común en el acto de remate que cuando se remate más de un
bien, el acto se dará por concluido, bajo responsabilidad, cuando el
producto de lo ya rematado, es suficiente para pagar todas las obligaciones
exigibles en la ejecución y las costas y costos del proceso", regla que
establece la ponderación que debe de existir en el acto de remate, puesto
que cuando se sacan diferentes bienes, la citada regla establece que el
producto de lo ya rematado es suficiente para pagar todas las obligaciones
exigidas y el acto se dará por concluido bajo responsabilidad. Por lo que no
es necesario el remate de todos los bienes si la cantidad obtenida cumple
con la obligación exigida; supuesto de la norma que se advierte la Sala no
ha cumplido con desarrollar señalando erróneamente que " era suficiente
pedir la ejecución de uno o más de los inmuebles, por cuanto la valorización
convencional sobre ellos supera la Ley", cuando es claro que la
determinación de aquellos inmuebles que cumplan con el pago total de la
obligación demandada se realizará en la etapa de ejecución forzada como es
el remate, por lo que corresponde que dicha instancia emita nuevo
pronunciamiento con arreglo a Ley..."

APROPOSITO DEL PRIMER JUEZ INVIDENTE EN EL PERU

Edwin Bejar Roja es el nombre del primer juez invidente del Perú, su discapacidad visual no fue obstáculo para su incorporación como magistrado luego de iniciar y ganar un proceso de amparo contra la decisión del Consejo Nacional de la Magistratura que le había negado el puesto.

Desde mi punto de vista, en un Perú con un Poder Judicial carente de tecnología que facilite el desempeño de las labores judiciales, con falta de presupuesto, infraestructura inadecuada, exceso de carga laboral y reducido personal, elementos que hacen que una persona normal tenga muy difícil el desempeño de la función jurisdiccional. Cómo es posible que se acepte a una persona que sufre de ceguera en esas condiciones laborales, porque finalmente son los justiciables quienes soportan los efectos del desempeño de un personal limitado físicamente.

Dos razones prácticas y objetivas son las que sostienen nuestra postura:

1.   El sistema judicial peruano es un sistema que está basado principamente en la prueba escrita, todo el proceso se desenvuelve por medio de escritos que ambas partes presentan al despacho defendiendo sus posturas para que finalmente el juez resuelva la controversia. Si esto es cierto cómo se supone que un juez con discapacidad visual pueda leer el expediente, tendremos que exigir que las partes presenten escritos en braille, quiza crear una oficina que transcriba los escritos en braille o contratar a un ayudante extra para que le lea al juez el contenido del expediente (que tal si el ayudante no lee bien la información y causa una apreciación errónea en el juez ).  Recordemos que el personal del despacho judicial ayudan a aliviar las labores jurisdiccionales y en muchos casos por las recargadas labores el juez se limita a dar una revisada muy superficial de las resoluciones que le alcanzan los secretarios y firman las mismas a veces sin siquiera mirarlas, en circunstancias de tener presente un juez con discapacidad visual es más facil hacer firmar una resolución "adulterada" (comprada a favor de una de las partes) que cualquier secretario ambicioso haga llegar en manos de un juez con esta limitación, lo que encarece más el proceso y facilita un fallo injusto.
2. Además de las pruebas escritas, el juez puede realizar audiciencias e inspecciones judiciales que sirven para que el juez tome conocimiento de la realidad "visual" y pueda apreciar elementos que le ayuden a generar convicción de sus decisíones, un juez que no puede ver no dispondría de esos elementos que le permitan tener más información sobre el caso y por tanto su fallo estaría viciado con información incompleta (por ejemplo el lenguaje corporal en el ámbito penal es muy importane pues permite al juez identificar el tipo de personalidad que tienen las partes, incluso determinar si dice o no la verdad).

La jurisprudencia del Tribunal Constitucional en reiteradas oportunidades ha señalado que discriminar y diferenciar son conceptos distintos (consultar Diferenciación y Discriminación) el primero se basa en criterios puramente subjetivos y el segundo es objetivo.
La ceguera es una condición objetiva, y creo que todos coincidimos que no permite un acceder a información crucial y a veces decisiva para la solución de los casos al  juez quien debe procesar toda la información que obtiene no solamente de "un expediente escrito", sino también de la misma "realidad", con la finalidad de dar un fallo lo más justo posible congruente con la información procesal obtenida por "todos los medios de prueba posibles".
Existe mucha presión de la opinión pública sobre un tema tan sensible y muchas personas en pro de una "inclusión social" están a favor sin pensar detenidamente el tema, tratemos de ser objetivos porque la función jurisdiccional es el medio para alcanzar la justicia, dejando de lado nuestros sentimientos este comentario ha tratado de expresar un punto de vista realista sobre nuestra actualidad, y mientras las condiciones laborales no mejoren para el personal actual del Poder Judicial, no agreguemos más peso al gran problema que tiene el Poder Judicial.

¿y tú que opinas al respecto?

QUE ES UNA SENTENCIA INTERLOCUTORIA

Para empezar debemos recordar que las partes en el proceso realizan actos procesales, aquellos actos procesales que el juez emite para dirigir el desevolvimiento del proceso se llaman resoluciones.

Las resoluciones son de tres tipos:

a) decretos: resoluciones de simple trámite, no son motivadas por no ser tan significativas ya que no afectan ni versan directamente con la pretensión (ejemplo aquella resolución por el cual el juez admite el pedido de una de las partes de cambiar de representante, cambio de domicilio procesal, etc)

b) autos: resoluciones que son motivadas por atender una solicitud que afecta la pretensión de una de las partes en el proceso sobre algún incidente o circunstancia (ejemplo el auto que declara inadmisible la demanda por no tener algún requisito de forma, o el auto que rechaza una prueba presentada fuera de tiempo, etc)

c) sentencias: resoluciones que son utilizadas únicamente para resolver el conflicto de intereses de las partes (el asunto judicial o tema que se está discutiendo), se caracterizan porque ponen fin a la instancia.

Ahora ya que recordamos la definición de una resolución y la de una sentencia podemos comenzar a explicar qué es una setencia interlocutoria, y es aquella resolución  que emite el juez entre el principio y el fin de un proceso (después de la demanda y antes de emitida la sentencia propiamente dicha)sobre algún incidente o pronunciamiento de las partes. Este concepto es idéntico a la definición de la resolución denominada "auto".

En efecto, los autos también son denominados "sentencias interlocutorias", porque se refieren a toda aquella decisión judicial que resuelve una controversia incidental suscitada entre las partes en un proceso. La razón de llamarlas sentencias interlocutorias quizá (y es pura especulación mía) se debió a que se entendía que todo pronunciamiento del juez era una sentencia, y dado que muchas veces se puede dar por concluido un proceso con un auto pues posiblemente esa es la razón por la que comenzaron a tratar de equipararlo con una sentencia (se puede dar por concluido un proceso con un auto por ejemplo cuando una de las partes se desiste o abandona el proceso, es decir, cuando no llega a haber un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia).

En conclusión una sentencia interlocutoria es un auto y se diferencia de una sentencia propiamente dicha porque la sentencia interlocutoria no resuelve el fondo de la controversia (la razón por la que las partes están discutiendo judicialmente) ni pone fin a la instancia.  

CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE PETITORIO Y PRETENSION - APROPOSITO DEL ALLANAMIENTO Y RECONOCIMIENTO

Existe en la comunidad jurídica la costumbre de confundir los conceptos de petitorio con pretensión, más todavía cuando el Código Procesal Civil en la redacción del artículo 330 nos incita a entender ambos conceptos como equivalentes, como podemos apreciar:

"El demandado puede expresamente allanarse o reconocer la demanda, legalizando su firma ante el Auxiliar jurisdiccional. En el primer caso acepta la pretensión dirigida contra él; en el segundo, además de aceptar la pretensión, admite la veracidad de los hechos expuestos en la demanda y los fundamentos jurídicos de ésta.
El reconocimiento se regula por lo dispuesto para el allanamiento".

La verdad es que "pretensión" es un concepto más amplio que "petitorio", que es uno de los tres elementos que conforman la pretensión, junto con los fundamentos de hecho y los fundamentos de derecho. De esta manera verificamos que está en relacion de todo-parte, ya que petitorio, fundamentos de hecho y fundamentos de derecho conforman la pretensión de la demanda.

El petitorio entonces es entendido como el pedido, la solicitud, es decir, lo que queremos que el juzgado realice.

La pretensión no es solamente el pedido que formulamos sino también los argumentos que respaldan nuestra solicitud, que justifican que nuetro requerimiento es justo y conforme a la ley.

Por otra parte el Código Procesal Civil con su actual redacción nos ofrece una interpretación literal que no solamente incita a la confusión sobre petitorio y pretensión, sino también define inadecuadamente el allanamiento y el reconocimiento, pues si decimos que pretensión incluye los fundamentos de hecho y derecho (además del petitorio), el allanamiento y el reconocimiento son la misma institución jurídica.

Este error de redacción debe ser suplido por la doctrina que es también una fuente del derecho como la ley (incluso muchas veces más coherente porque a diferencia de la ley no responde a intereses políticos y es redactada por expertos de la materia cuya única finalidad es desarrollar su rama de conocimiento), entendiéndose que el allanamiento es la aceptación del petitorio del adversario (otra parte del proceso) y el reconocimiento es la aceptación de la pretensión, lo que para efectos prácticos el allanamiento significa, "acepto lo que pides al juez pero no acepto la justificación que propones porque no es cierta", y el reconocimiento en ese sentido es, "acepto lo que solicitas al juez y también acepto toda la justificación que dices sobre lo que pides".

JURISPRUDENCIA - ELEMENTOS DEL SALDO DEUDOR

 Se trata de una jurisprudencia interesante que puntualiza los elementos que debe reunir el saldo deudor.

JURISPRUDENCIA- ALEJAMIENTO FISICO NO ES NECESARIO PARA SEPARACION DE HECHO

 Esta jurisprudencia es interesante porque se resuelve el caso aplicando como criterio interpretativo que para la configuración de la separación de hecho no es necesario el alejamiento físico de los cónyuges. 

JURISPRUDENCIA - CRITERIO DE FALTA DE BUENA FE DE PROPIETARIO DE INMUEBLE INSCRITO

Esta jurisprudencia es interesante porque se logra ganar el caso de nulidad de la compra venta de inmueble y del su inscripción (asiento registral) por medio de una pericia grafotécnica que establecía la verdadera fecha del documento. Además se precisa como criterio para desvituar la buena fe contractual y registral del nuevo propietario, el hecho de no haber tomado posesión del inmueble adquirido:

JURISPRUDENCIA- IDENTIFICACION DE PERSONA JURIDICA EN ENDOSO DE TITULO VALOR

Se trata de una jurisprudencia interesante porque soluciona la laguna que había para identificar a las personas jurídicas en los endosos de títulos valores, pues la ley peruana solamente se refiería al DNI (documento nacional de identidad) que solamente se expide a las personas naturales, y no hacía mayor precisión sobre como identificar a las personas jurídicas. 

Sumilla: "...en el endoso del pagaré se ha señalado a la empresa endosante, así como a las personas naturales que actuaron en su representación, conforme a los alcances del artículo 6 inciso 4 de la Ley de Títulos Valores, resultando que respecto del número del documento oficial de identidad de la empresa endosante, el mismo ya aparecía en el anverso del pagaré, por haber sido consignado cuando se emitió el referido título-valor, señalándose el número de registro único de contribuyente respectivo; estando plenamente identificado en el título valor el nombre y el número del documento oficial de identidad del endosante..."

"... se ha cumplido con la finalidad de lo preceptuado en el artículo 34 inciso 1 letra d) de la Ley de Títulos Valores respecto de los requisitos relativos a la identidad del endosante; resultando que la ausencia del documento oficial de identidad en la parte del endoso no puede afectar en el presente caso la validez del referido acto, puesto que el número del documento oficial de identidad ya estaba consignado en el anverso del título valor, el mismo correspondía a la misma empresa beneficiaria y endosante del referido título; por consiguiente, se ha cumplido con la finalidad de identificar en el mismo título el número del documento oficial de identidad de la endosante, no advirtiéndose infracción a la norma material denunciada contenida en el artículo 34 inciso 5 de la Ley de Títulos Valores..."